法拍屋知多少，帶你一次搞懂法拍屋標購流程
文/鄭景仁
近期全球因貨幣寬鬆政策,導致市場資金氾濫，進而帶動房市熱潮，許多腦筋動得快的民眾轉攻法拍屋市場，但常看到有人用市價6-7折買到法拍屋，卻也有許多人落入法拍屋陷阱而後悔莫及，到底對法拍屋有興趣的民眾該如何參與標購呢？
何謂法拍屋？
房屋遭法院拍賣的主因大致有：
積欠銀行債務，積欠個人債務，積欠相關稅務等。
上述因素致使房子遭債權人強制執行而遭法院拍賣，便形成了法拍屋。小至個人積欠管理費無法償還，或大至建商資金周轉不靈還不出債務，皆有可能導致房屋落入法拍市場。
法拍屋五大標購流程：
第一步，先搜尋自己屬意標的，可先透過網路到司法院網站瀏覽法拍公告內容，通常會有拍次、價格、房屋坪數、地址等等，民眾可先設定自己屬意的條件，然後比較周邊實價登錄，當出現一定價差時再進行下一步動作。
第二步，至標的物現場實地探勘訪查，訪查時可掌握二大重點
1. 與標的周邊住戶探訪：
找到標的物勇敢的按門鈴，看能否直接與屋主對話，若無法的話，盡可能詢問附近鄰居、管理員或里長等，探詢該標的目前狀況。
2. 多次現場探訪：
最好白天跟晚上都去、平日跟假日也分別去觀察周遭的環境狀況。
第三步，調閱標的物謄本，在實際探訪後，可以進一步調閱該物件的土地及建物謄本。
謄本就像房屋的身分證，可看出房屋的基本資料，包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等等。
另外，登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有時間，
其中最重要的是，「擔保債權總金額」代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常為貸款金額的1.2倍。
調閱謄本有兩個方式：
1. 自行至地政事務所申請。
2. Hinet地政服務網申請。
第四步，到法院參與投標，決定標的物後，最重要的就是要計算投標金額，再至招標的法院購買標單，建議可多買幾份以免因筆誤作廢。
填寫表單時需再三確認填寫是否正確，否則即使得標也會喪失資格，
標單的填寫範例可在網路上搜尋相關範例。
最後備妥標單、保證金支票、身分證及印章、在法院公告的時間地點到現場投標。
第五步，得標後款項代墊及房屋貸款，依規定得標者需在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，同時取得「不動產權利移轉證明書」。
一般人礙於財力狀況，用全額現金買房非常困難，此時就要事先尋求銀行幫忙代墊尾款，目前有在經營法拍屋貸款的銀行有聯邦、板信、安泰、華泰等等，需留意代墊款為無擔保借款(類信用貸款)，因此利率較高，依近年經驗利率水準約在6%左右(銀行代墊尾款的時間一般約1～2個月)。
投標者可以在投標前致電向銀行申請該標的物的估鑑價，以了解標的物可貸款金額及個人應具自備款，以免投標後發生資金不足的窘狀。
在取得「不動產權利移轉證明書」並繳清契稅後，持稅單、收據、權利移轉證書、身份證明及印章至地政事務所，即可辦理所有權移轉登記，過戶後即可向銀行轉申請一般的房貸。
辦完房貸，與法院完成最後點交程序，流程即算完成。
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